嗨，和大家聊聊上海的房产税啊
最近上海市税务局公布的一个关于房产税的数字，让大家嗨了
很多人很关心啊，之前说的五个试验的房地产税的城市分别是哪五个，这一次上海的这个细则，和未来其他城市的房地产税有什么关系么
那先声明，这个房产税和之前我们讨论的房地产税还是有区别的
而且对于上海而言，征收的房产税已经有十多年了，而且这次只是基数调整带来的新一年的变化
所以大家先不要激动的看待这个政策
但是从另一个维度上来看，也可以借着这个机会好好分析上海的房产税
因为本质上这都算是针对普通个体征收的一种税种，虽然方式可能不一样，但是制定的逻辑未来可能会有参考的一部分
理解上海房产税，你就可能会理解未来即将推行的全国房地产税
01首先是上海房产税的征收标准，在2022年有一条基准线，基准线之上是收0.6%，基准线之下是收0.4%
那这条基准线是81948元/㎡
这个数字可能很多人知道，但是这个数字是怎么来的
很有趣，关于二手房的房产税的价格标准，是根据一手房的成交均价来的
算法也很简单，就是“税率分界线=上一年度新房成交均价×2”
也就是说2021年全市新房成交均价是40974元/㎡，所以今年的税率分界线就是40974×2=81948元/㎡
这是一个非常有趣的定价体系，因为严格意义上征收标准的不同我们认为差别可能是豪宅和普通住宅的区别
而这个价格沿袭的是一手房成交均价2倍的方式来核算
所以某种程度上，一手房和二手房的定价体系算是互相干扰了
一手房决定二手房的房产税，但是一手房定价同样也会参考二手房体系
这也决定了每年的定价都会调整
具体的数据是这样的
整理自：国家税务总局上海市税务局
这是比较少的在官方层面我们可以看到关于房价的数据，这个数据我们可以看到
除了2012年、2018年下跌，其他都是在上涨，夸张如2016年、2017年，涨幅都在20-30%
平均下来，上海楼市一手房均价每年涨幅9.72%
当然了，均价不能说明任何，因为供求结构会影响数值，但这也确实是官方看到的一个价格波动，我还是比较珍惜的
房产税的变化当然还是有让一部分人受益
像今年，最受益房源就是，买入均价在73482元/㎡-81948元/㎡的房子
这些人缴纳的房产税也确实在减少
02另外看看整个房产税的计算公式
完整的房产税计算公式应该是这样的
注：1.05系数是链家实际操作过程中产生的系数，对最后数值影响可以忽略不计
这个计算方式还是挺有趣的，要知道关于税收，每个数字都必须要有出处和意义
首先为什么总价要乘以70%，剩下的30%是什么
房子本身虽然有涨幅，但更根本的是依赖土地的增值，而房子本身的居住价值是随着房龄增加有折旧的
所以按照房屋交易价格给予20-30%扣除，这部分钱也可以用来维修保养房屋
所以在征收价的基础上统一打了一个七折
其次我们可以看到有很大的减免过程
我们可以看到针对于本地户籍，你的房屋面积可以减掉家庭人口数*60的数值
什么意思，你三口之家，房子在180平米以下的其实都不需要缴纳房产税，如果你努力生一个二胎，240平米的房子都不需要交税
这个人均60平米的标准制定的还是很有魄力的，要知道十几年前的上海人均居住面积只有十几平，哪怕是在现在也只有37平米人均，远没到60平米
对于非沪籍人士，在居住证满3年之后也可以进入到减免的标准
换句话来说，政策制定的当初就想好，是让大部分人减免甚至不用缴纳，这是当初制定上海房产税的初衷
这个逻辑我觉得未来在其他城市也会是如此
从这个公式里面我们可以看出哪些是房产税倾斜人群
一就是本地人，二是多人口家庭
所以这个政策本身是有态度的，落户、结婚、生子都是在这个城市生活的更优选择
03所以上海每年的房产税征收的数值是非常少的
这个数据也是公开的
差不多一年200亿的收入
这个数值可以说是很低的，因为上海有接近50万亿的房产市值，50万亿的市值对应200亿的房产税，所以大部分人是免征的
那么到底多少房子在缴纳
财新网有位专栏作家做过一次匡算，现在的房产税税率是0.4%-0.6%，他取平均值0.5%
然后假设过去10年上海房价平均涨幅40%-50%，以2020年上海房产税将近200亿的缴纳金额来估算
这一年缴纳房产税的房产的市值：200÷0.5%÷0.7÷（1-0.4/0.5），结果取中间值，在10万亿左右
按照人均37.2平米（2019年底数字），常住人口按照七普数据为2487万，每平米的平均单价5-6万元来计算，存量房的市值大约在50万亿元
按照这样的估算，上海大约有20%左右的房产正在缴纳房产税
而缴纳的房产本身又有很多部分的减免，哪怕需要缴纳的那部分房产，每个年的税收也是可以接受的
当然，真正多套房产家族，单位家庭3套房子的家庭，是需要认真考虑下每个月持有房产的成本了
04所以我们可以感受下上海房产税的整个逻辑
首先很明确，确实有个标准和征收额度，但是一定存在两个前提，第一这个标准是动态的，不是一成不变的，每年都会对应调整
第二，一定是支持家庭式居住的，只要你是普通家庭的正常住房，几乎可以不用考虑太多房产税的额度
第三，我理解的上海房产税，本质上颁布的目的不是为了增加税收，这点税收和上海土地出让比起来真的差的太多
但是确实可以对多套房产持有者有更多的考量，从而真正从税收角度起到平衡单位个体房产的目的
最后说说体感上的东西
上海有房产税已经很久了，需要缴纳房产税的人几乎每年都会缴纳，没有的人也没感觉
而在市场上几乎大家对这件事看的都比较平淡，没有听说二手交易的时候有人是担心税收的问题把房子抛掉，也没有听说房东卖房会说把这部分成本转移给买家
大家都当成和物业费一样持有一套物业正常产生的成本
其实当一个城市落位一个房地产税的时候，之前的迷茫，一开始的恐慌，但是伴随着政策落地以及时间的消化
其实大家的注意力会冲淡，或者说习以为常
我们反观过去20年在楼市周围出台的各种政策，哪怕是最新的一手房积分摇号模式，颁布的当下各种焦虑，仅仅一年大家也都习惯了
这就是市场的力量，对待一个新鲜事物，没想象中那么恐慌，而且整体来说对于大部分购买主体不会产生本质性的影响
而一切的逻辑就是房住不炒，所有的政策都会让有炒房念头的人浑身难受，但是如果没有这方面念想，大部分的干扰其实也和我们无关
大概就是这样