来自上海房外房升学
单价20万/平的天价XQ房，很长一段时间，都是上海楼市的“不灭神话”。
挂1套出1套，上完学转手又赚几十万，是无数家长的亲历。
2023年，本以为一个个接连腰斩的学区小区，再无翻身之日；
哪知2024年遇上“摇一代”中考再次峰回路转，上海越来越多XQ房，成交量逆势井喷了！
比如，登顶徐汇公办第一的徐教院附中，对口状元房长桥一村，中考后三个月成交量暴涨53%，甚至还出现一波小涨；再比如，927新政后浦东爆发成交的联洋，跌出了超高性价比，虽然主打跑量清库存，但只是1-9月的成交量，已经胜过23年全年！
为此，我统计了上海超百个优质学区小区的2024成交量及跌幅排行榜，由此排列出2024年上海跌幅前10学区。（完整版可以加底部微信私聊获取）
它们从领涨到领跌，从一房难求到降价甩卖，无一例外，跌幅超四成！
腰斩学区，浦东跌最惨！
2024腰斩的顶流学区不在少数，仿佛走向了一条不归路。
按跌幅四舍五入计算，腰斩学区已有6个：泉东小区、高兴花园、潍坊九村、银都新村、潍坊四村、巨东小区，4个在浦东，2个在闵行。
①潍坊，内环新洼地！
潍坊是一个典型的老破小单学区板块，今年新校洋泾菊园（潍坊校区）的到来，依然没能把潍坊从房价深渊拉上来；
目前，潍坊单价已经从22年的9.7万骤降至7.4万，就连隔壁没啥学区概念的塘桥都能来踩一脚。
这一次927新政期间，浦东惊现两大成交恐怖的学区板块：
其一是联洋，其二正是潍坊。
和腰斩房价形成强烈反差的是，5天成交21套的高热度；而更加出乎意料的是，21套里卖最好的潍坊一村、二村、四村、八村、滨江大楼，竟然悉数对口二梯队浦师附小。
在单小学学区变得不那么重要、升学压力从小学转移至初中的当下，上海各区小学二梯队碾压一梯队的案例，越来越多了。
浦东最强明珠A、B校区，已经沦落到没人要的地步了；至于二梯队浦师附小的“起死回生”，就在于门槛价更低、无学区溢价、租售比更高。
虽然927新政带来一波流量，但架不住潍坊的最大问题始终存在：老破小板块的单小学学区竞争劣势。
先是今年摇一代中考，东昌南和洋泾东成绩不达预期，未能晋升二梯队及以上梯队；再是洋泾菊园（启新路校区）的退步，成为二梯队吊车尾，让潍坊新校区的高预期再次扑空。
所以任凭这里的单小学学区是浦东最强，终究掀不起大浪，对口小区只能在学区老破小挤压下主打“以价换量”。
②高兴花园，退居二线！
高兴花园，曾一手打造了闵行学区老破小上探10万/平的神话；
只可惜，随着今年楼市持续大跌，学区退去投资属性，居住为王的时代是真的来了。
哪怕是打破“一校四区”统筹组兜底的曹行小学，上半年更名为闵实验第三小学，又圆回了被统筹还能进闵实验的梗，高兴花园还是被更多家长抛弃了。
从莘松中学今年对口小区的成交情况来看：
高兴花园，已经失去了往年成交量TOP1的霸主地位，取而代之的万科假日风景，甚至一跃成为整个上海2024年成交破百的TOP3学区小区。
对学校而言，未必不是好事；学区购买力肉眼可见的向上改善，预计未来生源还将更上层楼。
③银都新村，生不逢时！
田外初中，19年办学，在23年首届中考中一鸣惊人，位列闵行二梯队前列，今年摇一代中考仍然处于上升期；
对口的田外小学热度也很高，学校连续2年发布超额预警，23年入户年限直接拉到1年8个月，年限不够则被统筹在一体化办学的田外二小。
实际上，这组双学区对口地段生源一般，小区以老破小和动迁房居多，初期的崛起和学校的管理教学能力息息相关；
银都新村1-7区、8-10区，是这里的挂户主力，其中体量更大的银都新村1-7区，不仅是23年闵行学区成交量TOP1，今年1-9月总成交126套，还是霸榜闵行第一、乃至上海第一。
然而，挡不住的热度背后，却是价格狂跌，甚至跌得比隔壁的非学区还惨。
不远处同样2000年以前的老破小，对口莘庄镇小学南校区+上海市师资培训中心附属闵行实验中学的沁春园一村，2房成交单价还比银都新村高，43%的跌幅也更低。
田外双学区的溢价倒挂，和用完学区的业主砸盘有一定关系，但排除偶然性的背后，更多还是和银都新村6000+的户数太多挂钩，导致老破小互相严重挤压；
只可惜，戴上学区帽子的田外初生不逢时，要知道今年中考过后的闵行，崛起的公办遍地都是，现在别说是200万以下的二梯队选择多，300万左右的一梯队也不少，田外属实竞争力不高。
④进才北腰斩？内部鄙视链！
这波没看到老熟人建平西对口的“梅园三街坊”，倒是逆袭建平西的进才北上了腰斩名单。
虽说进才北今年摇一代中考，彻底摆脱了“千年老二”的标签，但论起挂户老破小的抗跌程度，还是比不过梅园三街坊；
此前梅园三街坊也经历过腰斩行情，但随着建平西中考出分，稳住一梯队守门员的地位后，已经触底反弹回39.9%的跌幅，排到上海学区跌幅第15；
放眼整个浦东，梅园三街坊还是唯一一个单价高悬10万+的学区老破小，不管从浦东内环内的地段价值还是双一梯队的学区组合，这个价格算贵吗？
答案显而易见！
对比之下，对口浦东二中心+进才北的巨东小区，同样47平左右的房型，47%的跌幅比梅园三街坊更高，成交量却只有梅园三街坊的一半。
难道进才北的逆袭，没给对口小区带来一丝助力吗？
实际上，进才北对口小学最有看点的有三所，2所一梯队分别是福外和六师附小，其中对口六师附小+进才北的崮山小区，凭借较高性价比，一直都是浦东近年来成交量最高的学区小区之一；
另1所就是二梯队浦东二中心，且不论小学梯队略输一筹，从对口小区来看，巨东小区的腰斩压力，主要还是来自老破小的内部竞争。
同样对口二中心+进才北的羽北小区，很明显在中考后吃到了学区红利，成交量暴涨70%，和巨东小区形成鲜明对比。
唯一显眼包，仁恒河滨城！
上海10大暴跌学区里，90%都是纯挂户老破小，唯一格格不入的，就是联洋标杆仁恒河滨城。
如果说挂户老破小里，黄浦卢湾初对口的海华花园，暴跌387万的上限已经足够令人心痛；那么，暴跌1020万的仁恒河滨城，简直是惨不忍睹！
从上半年5月到下半年9月，仁恒暴跌1000万、单价跌破10万/平的行情始终持续，未有止跌痕迹；
为了快速去化降价成交，仁恒二期确实到了10万不到就可上车的地步。
这种离谱的“屠龙刀”，不仅集中在二期；
过去的9月，仁恒河滨城1期深陷舆论中心，甚至传出了抛盘严重、砸盘的消息；
一套305平的复式，去掉80w的车位，最终成交价只有2020万，以至房子单价低至6.63万，是仁恒近9年来的成交最低价。
而仁恒1期上一次300平房源的成交记录，还得追溯到2015年，当时成交单价也有7.5万；谁能想到2024年竟会下探到6.6万，倒退10年都不如。
反观同样是一梯队板块+学区，张江板块张汤二期对口的最强张集，跌幅仅27.8%，在相对抗跌的情况下，今年1-9月成交量已达95套，同比23年全年40套，直接翻番；
问题并非出在学区，要知道2024年进才实验中考49.6%的市重率，已经超过了大哥进才北，仅次于张集和华二前滩，荣登浦东公办前3。
本轮联洋跌成上海最惨的中产板块，主要原因有二：
①老化危机：楼龄20+，被时代质疑，被90后买家抛弃；
②业主危机：那些在20-21年峰值高位买入仁恒的基金经理们，如今正面临资产缩水的困境，再遇楼市普跌潮，只能用40%+跌幅“一键去库存”；而这几轮联洋的新买家，也正面临一波大换血，这里不再是金融大佬的集中营。
好在，作为超级IP，联洋依然具备强大吸引力；但凡房价一跌，排队入场的客流就开始翻倍；国庆期间板块内二梯队小区轮流抛售，照样成交火爆！
暴跌超4成，出现新面孔！
剩余5个暴跌学区，除了大家熟悉的密云小区和双东小区，又惊现3位“新人”，跌幅在41-43%之间。
①最惨普陀，跌的狠还涨不动！
一直以来，家长买房入学的视线大多都集中在初中户籍对口的浦东和闵行，却忽视了来自普陀多所九年一贯学区的强大购买力。
最火的次新新湖明珠城，对口武宁路小学+同济二附中，122套的成交量仅次于闵行银都新村，位列上海TOP2；它是普陀少有的高性价比、适合自住+学区的小区，交通十分便利，有3、4、7、11、13、14号线等6条地铁线；医疗资源丰富，有普陀区人民医院、上海市同济医院、儿童医院和华山医院；生活配套齐全；环境好，绿化率也高。
此外，曹二附校、上外普陀实验、曹杨附校、晋元附校等一贯制，一站式升学无忧赢在起跑线，再加上中考表现也不赖，同样深受普陀家长欢迎。
反倒是一直以来被默认为普陀公办第一的航母校梅陇中学，今年竟没想象中受追捧，往年对口最热的芝巷小区，跌幅高达41.2%，成交量却下滑趋势明显；
随着普陀一贯制公办的异军突起，最强“新普陀+梅陇”会有量价齐跌的这一天，并不意外。
需要引起注意的是上外普陀实验，被普陀家长称为“家门口的神仙校”；学校从2021年才开始招生，还没有出成绩。目前算一所二梯队校，未来如果表现优秀就是准一梯队了。
目前学校没有学区溢价，一众对口小区跌得相当实诚；跌最惨的安居金祁新城，几乎腰斩；这个性价比超高的小区，位于桃浦板块，在中环线附近，距离15号线祁安路站仅200米。
在250-350万价位段，这个小区买的人非常多。毕竟这个地段，300万能买到房龄10年左右的电梯两房，确实算得上“价格洼地”。
如果对孩子的教育要求特别高，不能接受新校存在成绩扑街的不确定因素，建议还是选择老牌学区。
②塌房徐汇南，华泾也难救！
今年徐汇一梯队出现两个极端，一是走出状元的最强公办徐教院附中；二是塌房被家长疯狂吐槽的徐汇中学（含南校）。
从今年徐汇初中名额到校情况来看，排除头部生源自带的优秀基因，徐汇中学面对更多地段普娃的真实教学实力可见一斑。
这一点，从学校中考后爆发的负面口碑来看，倒也能找出原因：
1.学校不鸡，躺平到令人窒息，头部生源险被埋没，全靠家长自鸡；
2.校长提倡快乐教育，不强但迷之自信，教学质量差、老师混日子。
中考的扑街，立马在8-9月的学区市场有所体现，无论是徐汇中学还是徐汇南校对口的小区，成交量和成交价都开始暴跌；
相比本部更惨的徐汇南，本就身处争议十足、画饼高风险的华泾板块，眼见库存积压，只能被迫打起价格战；
事实证明确实也有用，9月暴跌42.9%的馨宁公寓，成交了6套，可比8月孤零零的1套“好看”多了；这样的“打折力度”还能持续多久，还未可知，但对附近选择甚少的家长而言都是好消息。
如今上海楼市处于一个低位调整期，很多学区的房价都回归到了2020年初的水平，学区泡沫几乎被挤干。一百万出头，搞定优质双学区，直接解决九年的烦恼。扫码免费领取一份「TOP100上海梯队学区挂牌门槛价」，哪些学区梯队哪些板块值得买，一目了然。
暴跌学区，还能翻身吗？
不得不唏嘘，爬高跌猛，溢价越高的顶级学区，总是跌在最前头！
但是，学区老破小的下跌，难道就没有底吗？
从前排暴跌学区行情来看，起码占据稀缺资源的学区老破小是有底的，并且大有市场。
至于次新学区，联洋仁恒河滨城只是捡漏个例。
可以看到，跌幅在10%以下的学区小区，清一色都是次新房，且集中分布在静安大宁、浦东张江、徐汇华泾，其中最强的徐汇华泾印象欧洲，跌幅3.2%更是可以忽略不计！
进入10月，不少房东开始连夜跳涨20万、30万、50万；上海二手房单日成交也于10月13日，创下2024年单日成交1334套的TOP1记录；
可以说，上海楼市已经出现了较为明显的止跌信号；继梅园三街坊之后，下一个触底反弹、有望止跌回升的腰斩学区小区会是谁？一起拭目以待。