上周，在申花养云静舍有套房子的Y女士，把原本挂牌的房子撤下来，决定暂时先不卖了。
因为小区7月初成交了一套139平方米的四房，总价890万元，单价约6.4万元/平方米。而今年前几个月，小区成交价格始终在7.2-7.6万元/平方米。
看着价格突然下滑，Y女士想，自己同面积的房子要想成交，也许价格只能降到更低，她索性观望观望再说。
养云静舍实景
7月份，申花改善户型的成交价格出现缩水，板块总体成交量也不如上半年。根据杭房数据，今年上半年申花板块共成交536套，其中6月份网签136套，但是7月份截至30日，板块网签76套。
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申花楼盘众多，改善楼盘有20多个。就7月成交量来看，改善楼盘的成交比较稳定，但也出现了以价换量的趋势。
Y女士所在的养云静舍，7月初成交的是一套位于2楼的房源，虽然低于之前成交价，但因为楼层低，所以价格还算过得去。但是看看最近半年申花120平方米以上改善房源的成交，单价7万+的占比最近确实在减少。
养云静舍实景
根据一线经纪人对申花改善二手楼盘的统计数据，申花1-4月份的成交中，成交价7万+的占比都在50%以上。尤其是3月份成交至少21套7万+，占比约78%。5月份开始，高单价房源的成交少起来。6、7月份，7万+均只有个位数成交，占比33%左右。
截至目前，申花7月份成交的改善房源中，除了位于第一梯队的锦绣之城，成交了3套房子，以及天荟、天珏华庭的3套洋房成交价在7-8万元/平方米以上外，其余成交单价6万+比较多，甚至出现5字头。
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次新房中，古翠隐秀7月中旬接连成交3套约144平方米房子，其中两套低楼层的四叶草中间套，成交总价在830-850万元，单价约5.7-5.8万元/平方米。
古翠隐秀的房价“破6”，以前是从来没有过的。申花资深中介庆哥说，古翠隐秀的中间套户型，高峰时卖到8万多。值得注意的是，那时还是有大税的情况下（现在满二无增值税）。
古翠隐秀实景
滨融府也有一套低楼层成交，面积139平方米，总价约806万元，单价5.8万元/平方米。也是今年滨融府自有成交以来，第一次单价在“6”以下。
申花的改善中年房，也开始出现以价换量。慧园一套高楼层的156平方米西边套，降价后迅速以795万元总价带一个车位成交，单价约5.11万元/平方米。
另一套面积157平方米的东边套，同样高楼层，在小区位置更好一点，原本报价990万元，看邻居降价成交了，房东也迅速降价，不到一周时间，以850万元带车位成交了，单价5.41万元/平方米。
慧园实景
性价比高的房子，更容易吸引客户。对房东来说，依然是降价更容易出货。
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降价的房子为什么多起来？
除了房东出于个人原因急售外，综合来看，板块面临的巨量交付压力不容忽视。
申花北的华丰造纸厂三兄弟，已经拉开交付序幕。
杭樾润府实景
6月底率先交付的杭樾润府，虽然还没有办出产证正式挂牌，但据说已经有100多套房子预计出售，房东报价5万+到7万+。有房东明确向中介表示，5万多的单价愿意卖。
也有房东想通过商拍抢跑，杭樾润府一套174平方米的东边套，最近在阿里拍卖平台上挂出，起拍价500万元，将于8月9日正式开拍。目前已有639人设置了提醒。
申花交付量有多大？杭樾润府645套，星瓒颂锦府1135套，杭曜置地中心1763套，华丰造纸厂三兄弟，加起来就有3500多套房子要交付。
再加上明年将要交付的馥香园、庆樾上府、揽云锦绣里、珹上润府等，申花最近两年交付量5000多套。按照10%左右的挂牌率，四五百套房源打底。
这意味着，不只是这些交付新房面临出货压力，存量二手房也同样压力不小。而首当其冲受到冲击的，是竞争最大的面积段，是中等面积改善户型。
滨融府实景
看看7月份申花的成交，成交主力主要集中在这个面积段，尤其是120-150平方米左右的面积段。
申花资深中介庆哥，对申花重点改善楼盘的面积段做过统计，申花目前包括宜和园、金茂府、古翠隐秀、沁园等改善小区在内，120-150平方米的房源，占比近45%。未来交付的房源中，这个面积段同样是占比最高，约42%。
这个面积段，在新建房源中也同样占比最大。
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目前申花170平方米以上的房源，成交价一直比较稳。申花7月成交中，7万+的成交单价，就体现出这个特点。
究其原因，主要还是因为挂牌少，有稀缺性。
据资深中介庆哥观察，很多改善房源都是房东自住，拿出来卖的本身就少。而且200平方米左右及以上的大户型，存量更小。比如说190平方米左右的大户型，目前申花主要就是宜和园、古翠隐秀和一些洋房产品有。而200-250平方米的大户型，主要集中在东方福邸和金茂府的叠墅、宜和园的合院等低密产品，不足500套。
庆哥说，次新房中200平方米以上的平层户型，几乎是空白。
古翠隐秀大户型
但是，看看未来的交付户型，馥香园、揽云锦绣里等，都是大户型为主。目前在售杭著臻邸和映霞锦绣里，也全都是大户型。等这些在建新房未来全部交付，200平方米以上大户型，将有六七百套。200-250平方米户型的占比，也将从现在的5.1%，提高到14.2%。
有业内人士指出，未来的行情、未来的挂牌量依然是变量。目前稀缺的大户型，如果供应量增加，未来影响到价格，也不是没有可能。