中经评论：消化存量房 优化增量房

中共中央政治局4月30日召开会议强调，要持续防范化解重点领域风险。会议要求，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

保交房对于房地产市场良性循环和保障购房人合法权益的意义重大。只有将已购住房顺利交付，才能恢复各方对房地产市场的信心，从而使得住房销售持续回暖。房地产销售回款增加，也会使企业资金状况好转，让整个市场走向良性循环。

在推进保交房过程中，地方政府、房地产企业、金融机构切实扛起责任，进一步用好房地产融资协调机制。目前，所有地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制，并完成两批“白名单”项目推送工作，这些房地产项目将获得融资近万亿元。

消化存量房产是当前房地产市场的一项重要任务。我国房地产市场供求关系已经从过去的供不应求过渡到供求基本平衡，甚至在相当多的城市或者区域已经出现供大于求。国家统计局数据显示，截至今年3月末，商品房待售面积为74833万平方米，同比增长15.6%，其中，住宅待售面积增长23.9%，去化周期较长。

为促进市场平稳健康发展，在供大于求的城市和区域，应多措并举去库存，不仅新建商品住宅要去库存，二手住宅也要去库存。一段时间以来，各地因城施策出台放松限购、取消首套房贷利率下限、降低公积金贷款利率等举措，目标均指向提高楼市活跃度，加大去库存力度。未来，在供大于求的城市和区域，将合理控制新增住房，盘活存量商品住宅用地。4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求对商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

对于增量住房，要注重提升品质。尽管当前房地产市场处于调整周期，从长远看，我国城镇化还没有完成，房地产市场未来发展仍有支撑。2023年，我国常住人口城镇化率是66.2%，但户籍人口城镇化率还不到50%，还有相当数量的新购住房需求。未来新建商品住房增速或将放缓，但居民对住房品质的追求会不断增长。因此，应下力气建设绿色、低碳、智能、安全的好房子，满足人民群众对优质住房的期待，通过品质提升激发改善需求。

中央政治局会议提出，统筹消化存量房产和优化增量住房的政策措施。预计一手房、二手房市场将联动去库存、完善“保障+市场”住房供应体系。当前，二手住房交易量有增多趋势，特别是在一些大城市，二手住宅销售占比高于新建商品住宅。二手住宅的“卖旧买新”能够带动新房市场活跃，如果二手住宅交易低迷，也不利于新建商品住宅市场。因此，应进一步完善二手住宅交易有关制度和保障措施，提升二手住宅销售量。当前，一些城市推出了“以旧换新”“卖旧买新”的便利政策，这对于统筹推进新房和二手房市场发展十分有益。一些存量住房可以转化为配租或者配售型保障性住房，既能消化既有库存，又能为受保障对象提供品质更好或者价格更合理的保障性住房。